Абсурд ринку нерухомості

Генуезька вулиця в Одесі

Житлове будівництво — важлива тема та найбільша проблема у сучасній польській урбаністиці та архітектурі. Вже кілька років тому було очевидно: ситуація настільки абсурдна, що потребує негайного втручання. Наразі дійшло до того, що ми навіть житлову архітектуру називаємо «інвестиційними продуктами».

Все почалося з Ади Колау, активістки та учасниці руху на підтримку сімей, яким загрожувало виселення за несплату боргів з іпотеки. 2015 року її обрали мером Барселони. Під час передвиборчої кампанії Колау відкрито говорила про виродження ринку нерухомості в цьому місті — одне з найпопулярніших у Європі серед туристів. Зайнявши посаду мера, вона почала робити кроки, щоб змінити ситуацію — зокрема, ввела обмеження на продаж квартир великим компаніям та правила, що регулюють короткострокову оренду житла. Надмірна комерціалізація туризму у Барселоні призвела до того, що жити у місті стало практично неможливо. Все більше міських підприємств підлаштовувалося під запити мільйонів туристів, зникли магазини та точки обслуговування, а квартири стали масово перетворюватися на апартаменти під здачу. Це тривало не один рік і призвело до того, що більшість квартир у центрі викупили корпорації, що спеціалізуються на масовому обороті нерухомості. Вони підняли ціни на таке житло до рівня, недоступного простим людям.



Барселона з висоти пташиного польоту, фото: Манель Субіратс / Getty Images

Одночасно із Барселоною схожі процеси розпочалися і в інших європейських містах. Яскравим прикладом того, як туризм може «вбити» місто, є Венеція, де вже давно немає нормального міського життя, тому що все підпорядковане потребам натовпів туристів. У разі мальовничого міста на воді проблема ще серйозніша: туристи в буквальному сенсі його витоптують, занепадаючи старовинні території з унікальним розташуванням, поцятковані каналами.

Дорогий продукт

Але туристи не у всьому винні. Повсюдною проблемою у західному світі стала комерціалізація та приватизація явищ, які не повинні ставати частиною ринкових процесів. Жахливе зростання цін на квартири в Парижі, Лондоні, Берліні, Амстердамі пов'язане, зокрема, з тим, що значна частина їх потрапила до рук великих компаній, які бачать у них продукт з потенціалом швидкого доходу. У вересні 2021 року в Берліні провели референдум, в ході якого городяни висловилися за вилучення нерухомості у компаній, які мають найбільші пакети квартир (кілька тисяч або навіть понад десять тисяч). У свою чергу, у Роттердамі з січня цього року кожен, хто купує квартиру, буде зобов'язаний у ній жити. Все для того, щоб квартири перестали бути інвестиційним продуктом.



Вулиця в Найтсбрідж, Лондон, фото: VV Shots / Getty Images

В елітних районах Лондона можна легко знайти порожні будинки — кожна квартира в такій ексклюзивній будівлі має власника, проте купують їх не для того, щоб в них жити. Це лише вкладення грошей. Мало хто замислюється про те, наскільки руйнівними є такі дії для міста та для економіки: з'являються цілі вулиці розкішних, але порожніх будинків, а ціни на нерухомість піднімаються до абсурдного рівня. За оцінками фахівців, у столиці Великобританії налічується понад 20 000 таких порожніх будинків, у той час як орендна плата у місті досягає рекордних рівнів та стає недоступною для більшості. Ще більш показовим є приклад Китаю, який стрімко наздоганяє західний світ, а багато подібних ринкових процесів відбуваються там швидше і в більших масштабах. Як повідомляють аналітики, в даний час у Піднебесній налічується від 65 до 100 мільйонів порожніх квартир, куплених виключно як інвестицій. У Німеччині закон дозволяє відібрати у власника порожню квартиру — таке поводження з нерухомістю класифікується як розтрата ресурсів, але, як показують приклади багатьох країн, упоратися з проблемою «зникнення» квартир, які стають інвестиційним продуктом, дуже складно.

Багато з цих процесів є спільними для західних держав, але в кожній країні існують свої специфічні житлові проблеми. Польща — не виняток: 2021 рік, безперечно, пройшов під знаком проблем із житлом. Абсурд у цій галузі стає дедалі очевиднішим. За оцінками експертів, брак житла у Польщі становить 2,2 мільйона квартир; з кожним роком все більше квартир здається в експлуатацію, 2020 року — 220 тисяч. Проте людей, які не можуть собі дозволити власне житло, стає дедалі більше. За даними за 2018 рік, 45,1% поляків віком від 25 до 34 років — 2,2 мільйона людей — жило з батьками. Через два роки їх було майже на 200 тисяч більше. Зростає не лише цей показник. З кожним роком на ринку нерухомості збільшується і кількість угод за готівку - зараз таким чином купується вже 70% квартир.


Національний банк Польщі повідомляє, що понад 60 % квартир, куплених за готівку, призначені для здачі в оренду або подальшого продажу. Утворюється спіраль: ціни зростають, а кількість людей, які можуть собі дозволити купити квартиру просто для того, щоб жити в ній, зменшується. У Польщі вже існують великі фонди, які займаються масовою скупкою квартир, а міжнародні корпорації «оптом» скуповують багатоквартирні будинки і частини житлових кварталів. У 2021 році ряд девелоперів повідомили про подібні операції, наприклад, про продаж міжнародному фонду житлового будинку на 300 квартир та кварталу на 650 квартир. Теоретично, можна подумати, що в цьому немає нічого поганого: зрештою, такі приміщення виходять на ринок, і будь-хто може їх орендувати. Однак концентрація значної частини житла в руках компаній, орієнтованих на прибуток, безпосередньо веде до зростання цін, спекуляції, штучного впливу на попит та пропозицію. Саме проти цього вже кілька років борються жителі Берліна.

В тісноті та не в образі?

Зміна підходу до житлового будівництва призводить до абсурду, який ми спостерігаємо багато років. Нікого вже не вражають надзвичайно щільно забудовані квартали, де будинки стоять за кілька метрів один від одного, а дитячі майданчики площею не перевищують одного паркувального місця. У 2021 році ми стали свідками явища, яке не тільки швидко набуло назви, але й пройшло стрімку еволюцію до крайньої міри деградації. Це – patodeweloperka, дослівно – патологічна, абсурдна забудова. Термін включає широкий спектр явищ, таких як численні «вишукування» забудовників: квартири з одним вікном, з передпокою, що займає половину житлового простору, з кімнатою по інший бік сходової клітини. Важко сприймати всерйоз і мікроскопічні квартири, гордо звані мікро-апартаментами. У деяких слово «апартаменти» досі асоціюється з розкішшю, проте зараз у польському житловому будівництві воно все частіше використовується для позначення неякісних приміщень. Згідно з польськими правилами, квартира повинна мати площу не менше ніж 25 м². Проте ніщо не заважає продавати квартири набагато меншого розміру: досить просто по-іншому їх назвати — звідси й з'являються «мікро-апартаменти», «об'єкти комерційного призначення» або «інвестиційні продукти». Крихітні комірчини площею менше 20 метрів зараз не рідкість — торік шуму наробила пропозиція «інноваційної одиниці», в якій, через скромний метраж, спальне місце розташовувалося в гардеробі. А наприкінці 2021 року ЗМІ сколихнула пропозиція одного забудовника, який вирішив продати квартиру в Кошалині площею... 2,5 м2 з антресоллю, призначеною під спальне місце. Схоже на деградацію ринку житла ми досягли.



Квартал Генералув, Ольштин, фото: Войцех Войчик / Forum

Абсурд у житловому будівництві досяг апогею. Усунути його можна лише за допомогою жорстких правил та державного контролю — житло має знову повернутись у сферу суспільних інтересів. Завдання непросте, і впоратися з ним у короткий термін не вийде. У Польщі це тим більше складно, що після 1989 року в країні практично не залишилося комунального чи соціального житла, яке перебуває у віданні держави чи місцевої влади. Таким чином немає пропозиції для тих, хто не може дозволити собі купити або орендувати квартиру на відкритому ринку. За останні десять років жодна з програм, запроваджених, щоб допомогти людям знайти дах над головою, не спрацювала у широких масштабах — не в останню чергу тому, що левова частка житлового будівництва, як і раніше, перебуває в руках приватних підприємців. Складається враження, що ринок багатоквартирного житла так і залишиться у руках забудовників. Тому відродилася ідея будівництва приватних будинків на сім'ю. Поляки будували їх з ентузіазмом після 1989 року, коли цей вид інвестицій став дозволеним і доступним (за часів комунізму побудувати приватний будинок було непросто). Зараз багато хто вважає, що власний будинок — це спосіб уникнути контакту з абсурдом міського ринку житла.



2,5-метрова квартира в Кошалині в будівлі 100-Sio Tower One, фото: прес-матеріали інвестора 100-SIO Synergia

Польській Палаті архітекторів не дуже сподобалися положення конкурсу на універсальний проект окремого будинку площею 70 м², який можна буде реалізувати без попередніх формальностей (наприклад, дозволи на будівництво), однак у найближчому майбутньому каталог готових проектів таки буде створено: кожен зможе скористатися ним за символічну оплату. У 2021 році розроблялися і концепції будинків, що окремо стоять, які відповідали б за формою архітектури регіону.

Деяке спрощення процедур при будівництві власного будинку та турбота про те, щоб такі об'єкти вписувалися у пейзаж та демонстрували повагу до місцевих традицій – гарна ідея. Проте, вона не може бути єдиним вирішенням проблем, з якими стикається польський житловий сектор. Не кожен, хто не може дозволити собі квартиру, може побудувати окремий будинок. Крім того, ми добре знаємо, що безконтрольне будівництво, розростання міст та приречення людей на постійні поїздки автомобілем — явища суто негативні. Особливо перед кліматичною катастрофою.
Як жити?



Мікро-апартаменти на Варшавській вулиці в Любліні, фото: https://warszawska96.pl

За останні два десятиліття ми звикли говорити про новітню архітектуру, обговорювати красиві, стильні будинки, сучасні будівлі закладів культури, перераховувати проекти, номіновані на міжнародних конкурсах, цінувати сучасні офісні блоки та житлові квартали, а також невеликі, але дуже потрібні будинки культури, бібліотеки та центри локальної активності. Все це важливі та цікаві теми, але не слід забувати, що дискусія про архітектуру не повинна закінчуватися на ефектних будівлях: вона однаково пов'язана з простором нашого повсякденного життя. Архітектурний дизайн — невід'ємна частина повсякденності, яка дуже впливає на наш спосіб життя. Ми повинні бачити і розуміти процеси і зміни, що відбуваються, щоб мати можливість відреагувати, коли щось піде не так.

Автор: Anna Cymer.

НЬЮСЛЕТТЕР CULTURE.PL

Ганна Цимер. Історик архітектури, випускниця факультету історії мистецтв у Варшавському університеті також вивчала фотографію. Стипендіантка міністра культури та національної спадщини, лауреат журналістської премії Гільдії архітекторів Польщі. Автор книги "Польська архітектура 1945-1989". Варшав'янка, яка обожнює Сілезію. У Cuture.pl пише про архітектуру та дизайн, який змінює життя людини.

Переклад українською "Губернская неделя".